Choix du syndic
Physique ou morale, la fonction doit être exercée par une personne. Le choix et la durée du mandat dépendent de la souveraineté de l’assemblée générale.
Qu’il soit professionnel ou non, le syndic devra se conformer aux dispositions légales, statutaires et contractuelles
Mode de nomination du syndic
Il existe plusieurs manières de désigner le syndic :
- Le syndic statutaire
- Le syndic élu par l’assemblée générale
- Le syndic judiciaire
- Le syndic provisoire
Art. 577-8 § 1er Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement d’ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Syndic statutaire
Dans le cadre de constructions neuves placées sous le régime de la copropriété forcé et pour autant qu’il y ait au moins 2 copropriétaires et des statuts retranscrits au bureau des hypothèques, le syndic peut être nommé par le promoteur.
Le mandat du syndic statutaire expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
Entre sa nomination et la première assemblée générale, il devra veiller à gérer les parties communes comme il se doit et à mettre en place la base d’un fonctionnement de la copropriété {contrats, budget, etc.)
Lors de cette première assemblée, rien n’empêche que la confiance en le syndic soit reconduite par les copropriétaires pour une durée déterminée n’excédant toutefois pas trois ans. Et pour autant, cela va de soi, qu’il se présente pour ce faire et que cela soit inscrit à l’ordre du jour.
En pratique, subsiste quelques réticences à la reconduction du « premier syndic » nommé par le promoteur attendu que les copropriétaires laissent entrevoir une certaine collusion entre le syndic et le promoteur alors que la plupart du temps il n’en est rien et notamment lors de la réception des parties communes de l’immeuble
Syndic élu par l’assemblée générale
A l’instar de cette nomination initiale, la vie en copropriété change et le syndic aussi.
Dès lors, le changement de syndic « classique » se fera toujours par une décision d’assemblée générale à la majorité absolue des voix.
Nul mandat ne peut être donné pour le choix du syndic comme un mandat au président de l’assemblée, le conseil de copropriété ou encore un copropriétaire. Seule l’assemblée générale est compétente pour telle désignation.
À défaut d’accord, et pour autant que la forme et le fonds soit respectés, et sans l’intervention d’un juge de paix, la loi autorise également sous son article 577-6§2
« À défaut d’un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes parts dans les parties communes peuvent convoquer l’assemblée générale aux fins de nommer un syndic. »
Syndic judiciaire
Dans l’hypothèse que les copropriétaires ne s’entendent pas quant à la désignation du syndic et que la copropriété se retrouve dépourvue de syndic, la loi permet la nomination d’un syndic sous certaines conditions.
Les copropriétaires peuvent faire appel à la justice de paix par voie de requête en cas d’empêchement ou de carence du syndic.
La procédure tendant à la désignation d’un syndic judiciaire est introduite par requête unilatérale , conformément aux articles 1025 et suivant du code judiciaire et doit dès lors être signée par un avocat, pour autant que la loi n’en dispose pas autrement.
Même si la juridiction compétente nomme un syndic, son mandat ne sera réellement effectif que si le syndic nommé accepte la mission.
Chacun des syndics veillera également à faire signer un contrat entre lui et l’association des copropriétaires.
2 types de syndic provisoire
Syndic provisoire nommé par le juge
§ 7. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu’il détermine, à la requête d’un copropriétaire.
Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
Le statut du syndic nommé par le tribunal n’est pas défini par la loi
La détermination du statut du syndic nommé par le juge sur requête unilatérale ou dans le cadre de la procédure de désignation du syndic provisoire serait de nature à éclairer le régime juridique qui leur est applicable.
Par carence ou empêchement, il faut entendre que le syndic en place manque totalement et sérieusement à ses obligations et missions.
À titre d’exemple, prenons un conflit d’intérêt avec des copropriétaires, ne pas inscrire sa révocation ou sa nomination à l’ordre du jour, ne pas convoquer l’assemblée générale pendant des années, ne pas établir les décomptes de charges pendant des mois/années, etc.
C’est donc à l’initiative d’un copropriétaire que le juge peut nommer un syndic provisoire pour pallier aux manquements du syndic précédent en attendant la nomination d’un autre syndic et ne pas laisser la copropriété dans le désarroi.
Parallèlement à cette nomination, le syndic qui a commis pareilles fautes, erreurs et manquements à sa mission sera appelé devant le tribunal pour s’expliquer
Contrairement à la nomination d’un syndic judiciaire dans le cas où l’Association serait dépourvue de syndic, l’introduction de cette demande se fera également par voie de requête non plus unilatérale, mais contradictoire sur base de l’article 1034 du Code judiciaire.
Les parties seront convoquées par pli judiciaire devant la juridiction compétente en vue de s’expliquer. Copie de la requête initiale et de ses éventuelles annexes seront jointe à la convocation.
Syndic provisoire nommé par l’assemblée
§ 6. L’assemblée peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Toutefois, seul le juge peut révoquer le syndic désigné par jugement.
L’assemblée générale a la capacité d’adjoindre aussi un syndic provisoire au syndic en place. Donc la volonté est de ne pas révoquer le syndic en place, mais de « l’aider » dans sa tâche comme gérer un chantier particulier ou encore de vérifier la comptabilité et/ou de la refaire si les comptes n’ont pas été fait. Le syndic provisoire devra faire rapport à l’Assemblée sur l’exercice de sa mission afin que cette dernière puisse prendre attitude.
Vous l’aurez plus que probablement compris, cette disposition n’est que très peu utilisée. Le syndic qui se verrait adjoindre un autre syndic pour une durée et à des fins déterminées le prendrait comme une mesure de méfiance à son égard et préfèrerait plutôt démissionner
